Pourquoi les USA ?
Le marché américain a subi une crise historique depuis 2008, les prix ont chuté de
50 % dans certaines régions. Suite à la crise des subprimes, de nombreux ménages n’ont pu faire face aux échéances de leurs prêts et ont abandonné leurs maisons ou ont été expropriés. Des milliers de biens se retrouvent remis en vente par les banques. Cela entraîne une forte baisse des prix, de l’ordre de 50 %, vérifiable sur les états des taxes.
Les USA sont donc un marché aux prix très bas, avec une règlementation juridique très sécurisante et une fiscalité faible.
En France, les prix ont doublé en dix ans. Aujourd’hui avec l’extinction des mesures fiscales à l’achat, l’alourdissement des taxes et la remontée des taux d’intérêt, le marché semble à son apogée.
Pourquoi investir aujourd’hui ?
Le prix de l’immobilier en France a atteint des sommets : dans les années à venir,
nous aurons au mieux une stagnation, au pire une baisse des prix. La rentabilité des biens diminue avec la hausse de la fiscalité et des prélèvements sociaux, alors qu’aux USA les opportunités d’investissement sont nombreuses et le coût unitaire faible. Enfin, au même titre que des placements financiers, le principe de diversification réduit le risque. De plus l’effet devise est positif pour les européens.
Quelle est la procédure ?
Nous déterminons un budget d’investissement ensemble, puis nous vous proposons plusieurs biens. La décision d’achat doit être prise rapidement car la concurrence est forte sur les biens les plus intéressants.
Après avoir versé 1000 à 5000 $ pour arrêter la vente, le bien est expertisé, puis vous avez 30 jours pour payer le solde. Les virements se font sur le compte du Notaire. Les contrats se signent à distance, par échanges de mails et courriers. Le transfert des fonds se fait par votre banque ou par un courtier en devises.
Dès que l’achat est réalisé, vous ouvrez un compte bancaire au USA qui recevra les loyers et servira à payer les frais. Vous recevrez une carte bancaire et un chéquier. Ensuite en cas de travaux à réaliser, l’agence vous envoie les devis par email, pour accord.
Quel est le coût de notre intervention ?
Pour le processus de sélection des biens, le suivi de la transaction et l’accompagnement de la gestion des biens, nous vous facturons des frais d’honoraires (en France). Sur place, c’est le vendeur qui paye les frais d’agence : vous n’avez que les frais d’expertise, de transfert de copropriété et de Notaire à régler (moins de 1000 €).
Pourquoi Orlando ?
La région d’Orlando est l’une des plus dynamiques des USA. Entre 2000 et 2010, la population a augmenté de 28 %. L’agglomération compte environ 1 800 000 habitants. La ville est la première destination touristique aux USA avec 50 millions de visiteurs par an.
Grâce à son climat subtropical, aux nombreux parcs d’attractions (Disney, Universal, Lego etc), mais aussi à son centre de conférences, le second du pays et maintenant
à Médical City, la ville attire à la fois des touristes américains et du monde entier.
La part des visiteurs des pays d’Amérique Latine augmente régulièrement. C’est la
7e plus grande université du pays et le 22e aéroport mondial avec 33 millions de passagers.
Son futur dépend donc à la fois de la situation économique des USA et des autres
pays, diversifiant les sources de croissance.
Quels biens acheter ?
Compte tenu des prix et de la règlementation, il faut éviter les appartements en copropriété, les maisons de vacances et acheter des villas en location de long terme.
Il faut choisir des biens dans un secteur ayant des écoles cotées, un accès aux autoroutes et qui ne soient pas sous le couloir aérien de l’aéroport (il est implanté
au cœur de la ville).
Quels sont les risques de devenir propriétaire aux USA ?
La règlementation américaine donne clairement le pouvoir au propriétaire face au locataire. Celui-ci doit fournir un extrait de casier judiciaire, un justificatif officiel de
ne pas avoir d’impayés de loyers et charges (type électricité, eau etc), doit accepter
la visite du bien tous les 3 mois (intérieur/extérieur). En cas de non-paiement de loyer il sera expulsé sous 6 semaines. Avant la location, l’agence va aussi contacter son employeur pour vérifier le montant de son salaire.
Il n’y a quasiment jamais d’impayés car les locataires partent dès qu’ils ne peuvent plus régler les loyers. Il est donc sans doute moins risqué d’acheter aux USA qu’en France… Le bail est de 12 mois et les loyers librement fixés.
Avant l’achat, le bien est expertisé très précisément par un expert officiel, qui liste
les travaux éventuels à réaliser. Vous pouvez refuser l’achat si l’état de la maison
n’est pas satisfaisant. L’historique du prix des transactions sur le bien est fourni ainsi que des taxes foncières.
Tout est absolument transparent.
Quels sont les prix et la rentabilité d’un investissement ?
Pour une maison de 3 chambres et deux salles de bains entièrement climatisée,
située autour d’Orlando dans des quartiers résidentiels, le prix est entre 100 000 $ et 180 000 $ soit entre 73 000 et 130 000 €.
Le prix d’un studio ou T1 en France. L’écart de prix s’explique par le niveau de prestation des maisons et leur emplacement. Au prix maximum ce sont des villas neuves aux normes d’isolation maximales (équivalent du BBC en France) dans un quartier comprenant un golf, des étables, une piscine et des lacs.
La rentabilité brute est de 10 à 12 % par an. Cela s’explique par des loyers n’ayant
pas subi la chute des prix de vente. Après paiement des frais de gestion, frais d’assurance, impôts, provisions pour l’entretien, frais de comptable etc, la rentabilité nette est de 7 à 8 % par an.
La procédure d’achat est-elle sûre ?
Nous utilisons les services d’agents immobiliers américains, ayant l’agrément de l’Etat de Floride. Les actes sont enregistrés par l’équivalent de Notaire et la gestion est assurée par l’agence immobilière. Ils ont un service d’intervention 24h/24 pour les réparations, fournissent les états locatifs et un arrêté comptable annuel. Ce sont eux qui préparent les documents fiscaux, qui ouvrent le compte en banque destiné à recevoir les loyers…
Quelle est la fiscalité ?
A l’achat, il n’y a pas de taxes mais uniquement les frais de Notaire (environ 500 $). Ensuite la France et les USA ayant un accord fiscal, les loyers sont déclarés sur place. Du fait de la déduction des frais et l’amortissement du bien, les revenus fonciers ne sont quasiment pas taxés. A la revente, il faut compter autour de 10 % de taxation de la plus-value quelle que soit la durée de détention. Annuellement, la taxe foncière est de 2 % du prix du bien estimé par le Comté. Vous n’aurez rien à déclarer en France dans les revenus fonciers. En cas de succession, l’Etat de Floride exonère les montants inférieurs à 3 millions de dollars.
Quel est notre rôle dans ces opérations ?
Nous sommes votre unique interlocuteur pour l’achat, le suivi et la revente des biens. Nous avons sélectionné 2 agents immobiliers sur place qui parlent Français et peuvent vous accueillir si vous souhaitez voir les maisons avant ou après l’achat. Avec eux, nous avons sélectionné les quartiers où investir, organisé les transactions et la gestion. Nous allons sur place régulièrement pour le suivi des biens. Nous supervisons aussi la partie fiscale des transactions. Enfin nous traduisons les contrats et baux.
